Kira uyuşmazlıkları, kiraya veren ile kiracı arasında kira sözleşmesinden kaynaklanan anlaşmazlıklardır. Türk Borçlar Kanunu'nun 299-356. maddeleri arasında düzenlenen kira hukuku, tarafların hak ve yükümlülüklerini ayrıntılı olarak belirlemektedir. Kira uyuşmazlıkları, günlük hayatta en sık karşılaşılan hukuki sorunlar arasında yer almaktadır.
Kira Artış Oranı
Türk Borçlar Kanunu'nun 344. maddesi gereğince, konut kira sözleşmelerinde kira artış oranı, bir önceki kira yılında üretici fiyat endeksindeki (ÜFE) artış oranını geçemez. Taraflar sözleşmede daha düşük bir oran belirleyebilir, ancak ÜFE oranını aşan artış oranları geçersiz sayılmaktadır.
Beş yıldan uzun süreli kira sözleşmelerinde ise mahkeme tarafından kira tespit davası yoluyla yeni kira bedeli belirlenebilmektedir.
Kira Tespit Davası
Kira tespit davası, kira bedelinin güncel koşullara göre yeniden belirlenmesi amacıyla açılan davadır. Bu dava:
- Beş yıllık kira süresinin dolmasının ardından açılabilmektedir
- Kira dönemi başlangıcından en az 30 gün önce karşı tarafa yazılı bildirimde bulunulması gerekmektedir
- Mahkeme, emsal kira bedelleri, taşınmazın nitelikleri ve konumu gibi faktörleri dikkate alarak karar vermektedir
- Bilirkişi raporu, kira tespiti davalarında önemli bir delil niteliği taşımaktadır
Tahliye Davası Sebepleri
Kiraya verenin tahliye davası açabilmesi için kanunda belirtilen sebeplerden birinin bulunması gerekmektedir. Başlıca tahliye sebepleri:
Kiraya Verenden Kaynaklanan Sebepler
- İhtiyaç nedeniyle tahliye: Kiraya verenin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya bakmakla yükümlü olduğu kişilerin konut ihtiyacı
- Yeniden inşa ve imar: Taşınmazın yeniden inşası veya imarı gerekli olduğunda ve bu sürede kullanılmasının mümkün olmadığı hallerde
- Yeni malikin ihtiyacı: Taşınmazı satın alan yeni malik, edinme tarihinden itibaren bir ay içinde kiracıya bildirimde bulunarak, altı ay sonra açacağı dava ile tahliye isteyebilmektedir
Kiracıdan Kaynaklanan Sebepler
- Kira bedelinin ödenmemesi: Kiracının kira bedelini ödemede temerrüde düşmesi
- İki haklı ihtar: Bir kira yılı içinde kira bedelini iki kez geç ödeyen kiracıya yapılan ihtar sonucu tahliye davası açılabilmektedir
- Tahliye taahhüdü: Kiracının yazılı olarak belirli bir tarihte taşınmazı tahliye edeceğini taahhüt etmesi
- Kiracının veya birlikte yaşadığı kişilerin komşulara rahatsızlık vermesi
Kiracının Hakları
Türk Borçlar Kanunu, kiracıyı zayıf taraf olarak kabul etmekte ve çeşitli korumalar sağlamaktadır:
- Konut kiralarında sözleşme süresi sona erse bile kiracı çıkmak zorunda değildir; sözleşme aynı koşullarla birer yıl uzamaktadır
- Kiracı aleyhine düzenleme yasağı: Kira sözleşmesinde kiracı aleyhine kanuna aykırı hükümler geçersizdir
- Kira bedelinin bankaya yatırılması hakkı
- Kiralananın ayıplı olması halinde ayıp bildirimi ve kira indirimi talep hakkı
Tahliye Davası Süreci
Tahliye davasının genel süreci şu şekilde işlemektedir:
- Tahliye sebebine göre gerekli ihtarname veya bildirim yapılması
- Sulh hukuk mahkemesine tahliye davası açılması
- Duruşma sürecinde tarafların beyanlarının dinlenmesi ve delillerin incelenmesi
- Mahkeme kararının verilmesi
- Kararın kesinleşmesi halinde icra yoluyla tahliye
Bilgilendirme: Bu yazı genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmış olup hukuki tavsiye niteliği taşımamaktadır. Kira uyuşmazlığınıza ilişkin somut değerlendirme için bir avukata danışmanız önerilir.